Venta de un predio con relación a su Cabida o como Cuerpo Cierto

Vender un predio con relación a su cabida o como cuerpo cierto?

A todos nos ha pasado que cuando estamos elaborando una promesa de compraventa sobre un bien inmueble, nos encontramos estos términos, raros y rebuscados para unos, (que pensamos y eso que és, pero si está ahí debe ser legal) pero claros para otros y que los manejan en su día a día (por no decir abogados). Por eso, si pertenecemos al primer grupo debemos tener mucho cuidado con estos términos cuando vamos a elaborar un contrato de promesa de compraventa. y posteriormente la venta.

Para esto nos apoyamos, en las definiciones que trae el Diccionario de la Real Academia Española, asi:

• Cuerpo: "Aquello que tiene extensión limitada, perceptible por los sentidos."
• Cierto: "Conocido como verdadero, seguro, indubitable"
• Cabida: "4. f. Extensión superficial de un terreno o heredad"

De lo anterior se deduce que cuerpo cierto es la extensión de terreno que vemos, pero no medimos, por lo cual puede ser mayor o menor a lo que estamos comprando o vendiendo.
Caso contrario, la cabida, es la medida real del terreno.

El riesgo está en lo que dispone el artículo 1889 del Código civil que dice:

"ARTICULO 1889. VENTA DE PREDIO COMO CUERPO CIERTO. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.

Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente."

Lo anterior quiere decir que si usted vende o compra un terreno como cuerpo cierto y le dicen que son 10.000 mts2, cuando al medirlo realmente le dá 1.000 mts2 de menos o más, no puede pedir rebaja o aumento del precio pactado por la diferencia de los 1.000 mts y dependiendo de la posicion en que se encuentre (comprador o vendedor).

Caso contrario es cuando negociamos un terreno con relación a su cabida. El código civil Colombiano en su artículo 1888, dispone:

"ARTICULO 1888. AUMENTO Y DISMINUCIÓN DEL PRECIO DE LA CABIDA. Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales.

Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso."

Lo anterior nos dice que si la extensión que compramos es mayor que el que dice en la promesa, debemos pagar el excedente; claro que si los metros exceden una décima parte de la medida real, el comprador escoge si aumenta el precio o desiste del negocio resarciendo perjuicios. Si la extensión que compramos es menor que el que dice en la promesa, debe el vendedor completar los metros, o disminuir el precio, pero, si el precio que falte es superior a una décima parte del precio total, puede el comprador escoger si acepta la disminución o se retira del negocio.
.......¿con cual se queda?