Posesion de Bienes y su Prescripcion Adquisitiva

Consultando la LEY 791 DE 2.002, encontramos que el legislador redujo el término de las prescripciones de manera general, (en cuanto a los bienes inmuebles); pero primero veremos cómo puede ser la POSESION del bien y luego de saber cómo es la posesión, entraremos a concluir como puede ser la PRESCRIPCIÓN. (término sinónimo de usucapión)

En cuanto a la POSESIÓN, (artículo 764 del código Civil Colombiano) esta puede ser:

a) regular: cuando el bien procede del justo título y la buena fe; (según artículo 765, este justo título puede ser: 1.- constitutivos de dominio: tales son la ocupación, la accesión y la prescripción; 2.- traslaticios de dominio: como la venta, la permuta, la donación entre vivos, sentencias de adjudicación en juicios divisorios y los actos legales de partición). y 

b) irregular: cuando la posesión del bien se da sin un justo título y carece de buena fe. (según artículo 770 del código civil colombiano).

Podemos por lo pronto concluir que, si sobre un bien (mueble o inmueble) se tiene un justo título, este nos define como puede ser la prescripción adquisitiva que se pretenda hacer valer.

En cuanto a la PRESCRIPCIÓN, ésta puede ser de dos formas: a) ordinaria y b) extraordinaria. (según artículo 2527 del código civil colombiano)[1]

Se entiende que es ORDINARIA, cuando la posesión del bien se da de forma regular, o sea, se tiene un justo título, y en cuanto a bienes inmuebles, la prescripción adquisitiva se obtiene en un término de 5 años de posesión regular de acuerdo a la Ley 791 de 2002, ya que anteriormente, se obtenía esta prescripción trascurridos 10 años de posesión regular.

Por el contrario, la prescripción es EXTRAORDINARIA, (artículo 2531 código civil colombiano) si la posesión del bien inmueble se da de forma irregular, o sea, no se tiene un justo título y además, carece de buena fe; bajo estos supuestos la prescripción adquisitiva de dominio se obtiene en un término de 10 años, dado que anteriormente a la ley 791 de 2002, el código civil tenía un término de 20 años.

Finalmente, no debemos olvidar, que la posesión del bien inmueble que se pretende hacer prescribir, se debe demostrar una posesión no interrumpida ni civil ni naturalmente en los términos que fija la ley, por lo tanto, entendemos que se debe demostrar vivir en ese inmueble con ánimo de señor y dueño por los años que fija la ley si es prescripción ordinaria (5 años) o extraordinaria (10 años).

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=39535

https://www.gerencie.com/prescripcion-como-modo-de-adquirir-el-dominio.html

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo_civil_pr078.html#2529

https://www.gerencie.com/importancia-del-justo-titulo-en-la-posesion.html

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[1] Código civil colombiano, articulo 2527

"La legislación colombiana contempla dos especies de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria (CC art 2527). Para ganar una cosa por prescripción ordinaria se necesita “posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren” (CC art 2528), lo cual significa que es necesario contar con una posesión sin interrupciones, por el tiempo previsto en la ley, y que además proceda de justo título y haya sido adquirida de buena fe (CC art 764). La adquisición de las cosas por usucapión extraordinaria requiere asimismo posesión no interrumpida por el término que fije la ley, pero no exige título alguno, y en ella se presume de derecho la buena fe, lo cual quiere decir que no puede desvirtuarse (CC art 66). No obstante, la ley civil contempla la posibilidad de presumir la “mala fe” del poseedor cuando exista un título de mera tenencia. Esta última presunción puede desvirtuarse (CC art 2531)."

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Venta de un predio con relación a su Cabida o como Cuerpo Cierto

Vender un predio con relación a su cabida o como cuerpo cierto?

A todos nos ha pasado que cuando estamos elaborando una promesa de compraventa sobre un bien inmueble, nos encontramos estos términos, raros y rebuscados para unos, (que pensamos y eso que és, pero si está ahí debe ser legal) pero claros para otros y que los manejan en su día a día (por no decir abogados). Por eso, si pertenecemos al primer grupo debemos tener mucho cuidado con estos términos cuando vamos a elaborar un contrato de promesa de compraventa. y posteriormente la venta.

Para esto nos apoyamos, en las definiciones que trae el Diccionario de la Real Academia Española, asi:

• Cuerpo: "Aquello que tiene extensión limitada, perceptible por los sentidos."
• Cierto: "Conocido como verdadero, seguro, indubitable"
• Cabida: "4. f. Extensión superficial de un terreno o heredad"

De lo anterior se deduce que cuerpo cierto es la extensión de terreno que vemos, pero no medimos, por lo cual puede ser mayor o menor a lo que estamos comprando o vendiendo.
Caso contrario, la cabida, es la medida real del terreno.

El riesgo está en lo que dispone el artículo 1889 del Código civil que dice:

"ARTICULO 1889. VENTA DE PREDIO COMO CUERPO CIERTO. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.

Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso del artículo precedente."

Lo anterior quiere decir que si usted vende o compra un terreno como cuerpo cierto y le dicen que son 10.000 mts2, cuando al medirlo realmente le dá 1.000 mts2 de menos o más, no puede pedir rebaja o aumento del precio pactado por la diferencia de los 1.000 mts y dependiendo de la posicion en que se encuentre (comprador o vendedor).

Caso contrario es cuando negociamos un terreno con relación a su cabida. El código civil Colombiano en su artículo 1888, dispone:

"ARTICULO 1888. AUMENTO Y DISMINUCIÓN DEL PRECIO DE LA CABIDA. Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales.

Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso."

Lo anterior nos dice que si la extensión que compramos es mayor que el que dice en la promesa, debemos pagar el excedente; claro que si los metros exceden una décima parte de la medida real, el comprador escoge si aumenta el precio o desiste del negocio resarciendo perjuicios. Si la extensión que compramos es menor que el que dice en la promesa, debe el vendedor completar los metros, o disminuir el precio, pero, si el precio que falte es superior a una décima parte del precio total, puede el comprador escoger si acepta la disminución o se retira del negocio.
.......¿con cual se queda?

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